Hiện nay, pháp luật cho phép doanh nghiệp bù trừ lỗ từ chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 (Luật số 67/2025/QH15) có hiệu lực từ 01/10/2025 tiếp tục kế thừa cơ chế này và tăng cường tính linh hoạt cho doanh nghiệp.
I. Quy định trước ngày 01/10/2025 (Theo Thông tư 96/2015/TT-BTC)
Theo các văn bản hướng dẫn hiện hành, nguyên tắc bù trừ được áp dụng như sau:
- Lỗ từ chuyển nhượng bất động sản: Doanh nghiệp được phép lấy số lỗ này để bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác) trong cùng kỳ tính thuế.
- Lãi từ chuyển nhượng bất động sản: Phải hạch toán và nộp thuế riêng. Không được lấy lãi từ bất động sản để bù trừ cho lỗ của hoạt động sản xuất kinh doanh (trừ trường hợp doanh nghiệp đang làm thủ tục giải thể).
II. Quy định từ ngày 01/10/2025 (Theo Luật số 67/2025/QH15)
Luật mới giữ nguyên tinh thần hỗ trợ doanh nghiệp nhưng quy định rõ ràng và linh hoạt hơn về quyền lựa chọn:
- Quyền bù trừ: Doanh nghiệp được phép bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác.
- Tính linh hoạt: Điểm mới so với trước đây là doanh nghiệp được chủ động lựa chọn nguồn thu nhập để thực hiện bù trừ.
- Ngoại lệ cấm: Tuyệt đối không được bù trừ số lỗ từ chuyển nhượng bất động sản vào phần thu nhập đang được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
III. Nguyên tắc và thời hạn chuyển lỗ
- Nguyên tắc: Số lỗ được chuyển liên tục và toàn bộ vào thu nhập chịu thuế của những năm tiếp theo nếu năm hiện tại không đủ lãi để bù trừ.
- Thời hạn: Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 05 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
- Trường hợp đặc thù: Thu nhập từ chuyển nhượng dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải xác định riêng, không áp dụng cơ chế bù trừ này.
Ví dụ thực tế
- Tình huống: Năm 2025 (sau ngày 01/10), Doanh nghiệp A lỗ 2 tỷ đồng từ bán bất động sản, đồng thời lãi 3 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh thương mại (hoạt động này không thuộc diện ưu đãi thuế).
- Xử lý: Theo Luật 67/2025/QH15, Doanh nghiệp A được phép bù trừ khoản lỗ 2 tỷ đồng này vào khoản lãi 3 tỷ đồng từ kinh doanh thương mại.
- Kết quả: Doanh nghiệp chỉ cần đóng thuế TNDN trên phần thu nhập còn lại là 1 tỷ đồng.
Lưu ý quan trọng
- Doanh nghiệp cần nắm rõ quyền tự lựa chọn nguồn bù trừ theo quy định mới để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế.
- Rà soát kỹ nguồn thu nhập, đảm bảo không bù trừ lỗ BĐS vào thu nhập đang hưởng ưu đãi thuế để tránh bị truy thu.
- Tham khảo hướng dẫn chi tiết tại Công văn 5129/CT-CS ngày 12/11/2025 của cơ quan thuế để thực hiện kê khai chính xác.
