Khi cá nhân cho thuê nhà, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) áp dụng theo tỷ lệ 5% trên tổng doanh thu, chỉ khi doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế theo quy định hiện hành.
I. Mức thuế suất và ngưỡng miễn thuế
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, ngưỡng doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế được áp dụng theo từng giai đoạn như sau:
1. Giai đoạn hiện tại (đến hết năm 2025)
- Cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
- Nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, cá nhân phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT trên toàn bộ doanh thu phát sinh.
- Mức thuế 5% là tính trên tổng doanh thu đối với cá nhân cho thuê nhà, áp dụng khi doanh thu vượt trên 100 triệu đồng/năm; các khoản giảm trừ gia cảnh không áp dụng.
2. Giai đoạn từ ngày 01/01/2026
Theo Luật Thuế GTGT (sửa đổi) có hiệu lực từ 01/01/2026, ngưỡng miễn thuế GTGT dự kiến nâng lên 200 triệu đồng/năm; ngưỡng miễn thuế TNCN sẽ áp dụng theo hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài chính.
II. Các loại thuế, phí phải nộp khi vượt ngưỡng
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): 5% trên tổng doanh thu.
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): 5% trên tổng doanh thu.
- Lệ phí môn bài: Cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp, dưới mức này được miễn.
III. Phương pháp tính thuế và nghĩa vụ kê khai
1. Phương pháp tính thuế đặc thù
Thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được tính theo phương pháp đặc thù: tính trực tiếp trên tổng doanh thu với một mức thuế suất cố định (5% TNCN + 5% GTGT), không áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần và không được trừ các khoản giảm trừ gia cảnh.
2. Nghĩa vụ kê khai
Cá nhân có thể lựa chọn kê khai thuế theo một trong hai cách:
- Kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
- Kê khai theo năm dương lịch.
Nếu có nhiều hợp đồng cho thuê trên cùng địa bàn do một cơ quan thuế quản lý, cá nhân có thể kê khai trên cùng một tờ khai.
Ví dụ thực tế
Năm 2025, bà A có doanh thu từ cho thuê một căn nhà là 150 triệu đồng. Doanh thu này đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm.
- Số thuế TNCN phải nộp: 150.000.000 x 5% = 7.500.000 đồng.
- Số thuế GTGT phải nộp: 150.000.000 x 5% = 7.500.000 đồng.
Lưu ý quan trọng
- Hành vi không kê khai, kê khai không đầy đủ hoặc trốn thuế sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và truy thu toàn bộ số thuế phải nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế.
- Hiện tại, các cơ quan thuế đang tăng cường phối hợp với chính quyền địa phương để quản lý chặt chẽ hơn hoạt động cho thuê bất động sản.
- Các quy định trên căn cứ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, Nghị định 22/2020/NĐ-CP và Luật Thuế GTGT (sửa đổi) 2024.
