Cha mẹ tặng nhà đất cho con cái (bao gồm con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể) thuộc đối tượng được miễn 100% thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Quy định này áp dụng cho cả thời điểm hiện tại và sau ngày 01/07/2026 (khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực). Người dân chỉ cần thực hiện thủ tục kê khai để được xác nhận miễn thuế và nộp các khoản phí hành chính liên quan.
I. Quy định miễn thuế và lệ phí khi cha mẹ tặng nhà đất cho con
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ và con thuộc diện miễn thuế hoàn toàn. Luật Thuế TNCN mới (có hiệu lực từ 01/07/2026) vẫn giữ nguyên chính sách miễn thuế này. Do đó, người nhận không phải chịu mức thuế suất 10% như các trường hợp quà tặng thông thường khác.
- Lệ phí trước bạ: Nhà, đất là quà tặng giữa cha mẹ và con được miễn nộp lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Phạm vi áp dụng rộng hơn: Ngoài quan hệ cha mẹ – con, chính sách miễn thuế và lệ phí này còn áp dụng cho việc tặng cho bất động sản giữa: Vợ với chồng; ông bà với cháu (nội/ngoại); anh, chị, em ruột với nhau.
II. Quy trình thủ tục sang tên từ cha mẹ sang con
- Lập hợp đồng và công chứng: Các bên đến Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để lập hợp đồng tặng cho và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
- Kê khai nghĩa vụ tài chính (Bắt buộc): Nộp hồ sơ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ tại bộ phận một cửa hoặc Chi cục Thuế. Lưu ý: Dù thuộc diện miễn đóng tiền, công dân vẫn bắt buộc phải kê khai để cơ quan thuế ra thông báo “Miễn thuế/lệ phí”.
- Đăng ký biến động (Sang tên): Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai (hoặc bộ phận một cửa) để ghi nhận việc chuyển quyền sở hữu và nhận Giấy chứng nhận mới đứng tên con.
III. Hồ sơ cần chuẩn bị và các khoản phí hành chính
- Hồ sơ chứng minh miễn thuế: Ngoài sổ đỏ gốc và hợp đồng tặng cho, bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh mối quan hệ ruột thịt như: Giấy khai sinh, trích lục khai sinh, hoặc dữ liệu cư trú (VNeID/CT07) thể hiện quan hệ cha mẹ – con.
- Các khoản phí hành chính phải nộp: Dù được miễn thuế và lệ phí trước bạ, người dân vẫn phải hoàn thành các khoản phí dịch vụ hành chính sau:
- Phí công chứng hợp đồng (tính theo giá trị tài sản hoặc thỏa thuận với văn phòng công chứng).
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (do HĐND cấp tỉnh quy định, mức thu tùy địa phương).
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) (thường dao động từ 30.000đ – 100.000đ tùy trường hợp cấp mới hay cấp đổi).
Ví dụ thực tế
- Ông A tặng cho con gái ruột là chị B một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng. Ông A và chị B ra phòng công chứng làm hợp đồng tặng cho.
- Nghĩa vụ thuế: Chị B được miễn 100% thuế TNCN và miễn 100% lệ phí trước bạ (tiết kiệm được khoảng 525 triệu đồng so với việc chuyển nhượng thông thường).
- Chi phí thực tế phải trả: Chị B chỉ cần nộp phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ mới. Tổng các khoản này là chi phí hành chính, thấp hơn rất nhiều so với số tiền thuế được miễn.
Lưu ý quan trọng
- Thời hạn đăng ký biến động: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực (ngày công chứng), người nhận tặng cho phải nộp hồ sơ đăng ký biến động. Nếu nộp quá hạn sẽ bị phạt vi phạm hành chính về đất đai.
- Trường hợp không được miễn: Việc tặng cho nhà đất giữa cô, dì, chú, bác với cháu; hoặc giữa anh em họ, anh em họ hàng xa không thuộc diện miễn thuế. Trường hợp này người nhận phải nộp thuế TNCN (10% giá trị quà tặng vượt 10 triệu đồng, hoặc vượt 20 triệu đồng từ ngày 01/07/2026) và lệ phí trước bạ (0.5%).
