Khi cho thuê nhà hoặc phòng trọ, cá nhân và hộ kinh doanh phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, từ 01/01/2026. Lệ phí môn bài đã được bãi bỏ.
I. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà, phòng trọ từ 01/01/2026
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Ngưỡng doanh thu phát sinh nghĩa vụ thuế là trên 500 triệu đồng/năm. Lệ phí môn bài được bãi bỏ hoàn toàn kể từ 01/01/2026.
II. Cách xác định, kê khai và nộp thuế khi cho thuê nhà, phòng trọ
1. Ngưỡng doanh thu chịu thuế
Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN.
2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuế GTGT phải nộp được tính bằng 5% tổng doanh thu (không trừ ngưỡng 500 triệu đồng).
- Công thức: Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%
3. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
- Với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuế TNCN phải nộp là 5% trên phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng.
- Công thức: Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu tính thuế – 500 triệu đồng) × 5%
4. Nghĩa vụ kê khai thuế
- Nếu doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm: Không phải nộp thuế nhưng vẫn phải kê khai thuế đầy đủ, trung thực, chính xác và nộp hồ sơ đúng hạn.
5. Thời hạn nộp tờ khai và thuế cho thuê tài sản
- Khai theo từng lần thanh toán: Nộp tờ khai chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán.
- Khai theo năm: Nộp chậm nhất ngày 31/01 của năm sau.
6. Hồ sơ, chứng từ và phương thức thanh toán
- Hồ sơ gồm: Hợp đồng thuê nhà, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng nhà, căn cước công dân của người cho thuê.
- Thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên phải thực hiện không dùng tiền mặt.
- Hợp đồng cần quy định rõ bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế.
7. Biểu mẫu tờ khai thuế áp dụng từ 2026
- Mẫu số 01/TTS ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC (được sửa đổi).
- Kê khai thuế qua hệ thống thuedientu.gdt.gov.vn.
- Hồ sơ gồm: Tờ khai 01/TTS, phụ lục hợp đồng (01-1/BK-TTS), bản sao hợp đồng thuê tài sản.
III. Một số quy định bổ sung và chuyển tiếp
- Người cho thuê nhà, phòng trọ không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh. Có thể đăng ký thuế theo hai cách:
- Nếu đã thành lập hộ kinh doanh: Đăng ký thuế liên thông cùng với đăng ký kinh doanh.
- Nếu không: Cá nhân đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế.
- Hợp đồng cho thuê ký trước 01/01/2026:
- Nếu thời hạn còn lại trên 6 tháng thì được áp dụng quy định mới về ngưỡng doanh thu không chịu thuế.
- Nếu còn dưới 6 tháng thì không điều chỉnh.
Ví dụ thực tế
- Anh A cho thuê nhà, mỗi năm doanh thu là 600 triệu đồng. Anh A phải nộp:
- Thuế GTGT: 600 triệu × 5% = 30 triệu đồng
- Thuế TNCN: (600 triệu – 500 triệu) × 5% = 5 triệu đồng
- Bạn B cho thuê phòng trọ, doanh thu năm là 480 triệu đồng. Không phải nộp thuế GTGT, TNCN nhưng vẫn phải kê khai thuế.
Lưu ý quan trọng
- Từ 01/01/2026, lệ phí môn bài khi cho thuê nhà/phòng trọ đã được bãi bỏ.
- Cá nhân/hộ gia đình luôn phải thực hiện kê khai thuế dù doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế.
- Thanh toán từ 5 triệu đồng bắt buộc phải chuyển khoản hoặc không dùng tiền mặt để được tính chi phí hợp lý.
